Bérlakásépítéssel kapcsolatos javaslatok

Állami szerepvállalás indokoltsága: Az állam otthonteremtési programot indít, melynek része a bérlakás építési program, melyhez forrást biztosít a központi költségvetésből.

Uniós források egy része felhasználható legyen bérlakás építések céljára, befektetői építésekhez társasági adó kedvezményt ad, lakbértámogatást biztosít cafeteria rendszeren keresztül, kialakítja a szükséges szervezeti és jogi hátteret, lehetővé teszi az előtakarékosság felhasználását „bérleti jog megszerzéséhez.

Az állam írja elő: maximált bérleti díjat, bérlő kiválasztás szempontjait, bérlői igénynek az építést megelőző bizonyítását, életciklus költségek figyelembevételével meghatározott: maximált kivitelezési költséget; minőségi, építészeti követelményeket; használati, fenntartási alapelveket.

A cél olyan támogatási forma bevezetése, amely révén az állam magát az épületet támogatja, ezáltal ráhatással rendelkezzen az épített környezet minőségére és fenntarthatóságára. A bérlakás létesítés célja a bérlakás szolgáltatás létrehozása és hatékony fenntartása 80-100 éven keresztül.

Lehetséges építészeti megoldások:

• Városi környezetben, ún. barnamezős beruházásban történő megvalósítása
• Nagyvárosi környezetben az egyes ütemek 500-1500 lakás egyidejű kivitelezését jelentenék

Komplex építészeti követelményrendszer: Egy „állami bérlakás-építési kódex” kidolgozása, amely az állam elvárásait rögzíti.

Komplex bérlakás építési program volumene: A következő években 5-10 ezer bérlakás építése.

Célcsoport: Alacsony vagy közepes keresettel rendelkező, gyermeket vállaló alkalmazotti, közalkalmazotti köztisztviselő réteg; középosztály; nyugdíjasok; előtakarékosság beiktatásával a pályakezdő fiatalok. Javasolt bérleti díj: bruttó 1000 Ft /nm/hó.

Állami tőketámogatás minta (pilot) bérlakás építési projektekhez: A minta projekt állami felügyelet mellett működne, ennek kapcsán megerősíthetőek lennének a hazai bérlakás építési rendszer szabályrendszere. Az épületek tulajdonosa a Nemzeti Vagyonkezelő, vagy az MFB által tulajdonolt cég (Bérlakás Építő, Kezelő Nonprofit Zrt.) lenne. Az így megépült bérlakások egy része (~ 30%) fecskeházként (fiatal családokat preferáló lakáslehetőség, a továbblépés előírásával) működhetne. 2011-re 8 milliárd Ft betervezése szükséges ahhoz, hogy:

- hitel felvétel nélkül, 8 milliárd forint tőketámogatás esetén hozzávetőleg 500 modern bérlakás épüljön (preferált változat);

vagy

- 50% hitel – 50% költségvetési támogatás mellett 8 milliárd forint tőketámogatás esetén 1.000 lakás épülhet;

vagy

- 100% hitel felvétel mellett nagyságrendileg 14.000 lakás épülhet, ami 20 éven át évi 8 milliárd Ft törlesztési támogatást igényel a költségvetésből.

Bérlakásépítésbe befektető TAO kedvezménye: A befektetői konstrukció lényege, hogy a befektető TAO kedvezményért cserében hajlandó meghatározott ideig az általa épített bérlakásokat az állam által meghatározott és felügyelt rendszerben működtetni. A meghatározott idő lejárta után a lakások felszabadulnak a kötöttségek alól, a befektető érdekelt a minél nagyobb lakás maradványérték (minőség) elérésében. A befektetőnek Magyarországon kell nyereséget elérnie, a TAO kedvezményt ebből írhatja le.

Építészeti javaslatok egy közhasznú bérlakás építési programhoz:

I. Nemzetgazdasági, társadalmi szintű szempontok

• Konjunktúra kiegyenlítő eszköz
• Hazai beszállítók, háttéripar és kkv fejlesztés
• Kapcsolat a gazdaságfejlesztési tervekkel, azok a munkahelyteremtő fejlesztések, amelyeknél a munkaerő lakhatása nem megoldott, kiemelt célterülete lehet a lakásépítésnek
• Munkaerő mobilitás
• Szakképzés – a bérlakásépítés hozzájárulhat a duális szakmunkásképzés kialakításához (jelenlegi tendencia szerint 100 ezer szakmunkás hiányozna az építőipari ágazatból)
• Munkahelyteremtés (10 ezer lakás felépítése 40 ezer embernek ad munkalehetőséget)
• Demográfiai és szociológiai hatás (kiszámíthatóság a gyermeket vállaló családoknak)

II. Település szintű szempontok

• Bérlői igény feltárása, igazolása – a bérlakás fejlesztést igényfelmérésnek kell megelőznie
• Barnamezős területek – minőségi bérlakásépítés vonzó alternatívája lehet a városból való kiköltözésnek
• Bérlakásépítések összhangja a városfejlesztési tervekkel
• Város rehabilitációs puffer lakások – önkormányzatok kapjanak bérlő kijelölési jogot (10%)
• Vízellátás, vízhatékonyság, szennyvízkezelés – esővíz hasznosítás, szürkeszennyvíz újrahasznosítása, víztakarékos berendezések alkalmazása, a vízigényt az átlagos vezetékes vízigény 50% alá kell szorítani
• Energia - alacsony energiaigényű épületek építése, megengedve a passzívházak (15kWh/m3 év) megvalósítását; fűtési energia ellátását főleg megújuló forrásból
• Közlekedés – bérlakások építése hatékony és jó minőségű tömegközlekedés közelében
• Ökológia szempontokat figyelembe kell venni
• Helyi szolgáltatások, közösségi funkciók megvalósítása

III. Lakóház, lakás szintű szempontok

• Vegyes bérlői összetétel
• Megfelelő méretű lakások – garzonlakás száma lakásdarabszám maximum 30%, nagy lakások (80-130 nm2) aránya 10%
• Akadálymentes lakások
• Gépkocsi parkolók (80% épületen belüli, 20% kívüli)
• Fenntarthatósági követelményrendszer kialakítása
• Minőségi építőanyag-felhasználás (környezetbarát) (Társaság a Lakásépítésért Egyesület)

A bérlakások számának növelése szükséges lehet, mert ma már a munkavállaló keresi a munkahelyet és nem fordítva. A kialakítandó bérlakás rendszer jelentősen megkönnyíti a költözést.

A bérlakások számának növelésére két út van:

1. Meglévő lakások megvétele – a jelen gazdasági helyzet miatt a normálisnál nagyobb mennyiségben vannak a piacon értékesítetlen lakások. Ezen új, jó minőségű lakások megvásárlásával a bérlakások száma azonnal növelhető lenne. Bérleti-, örökbérleti konstrukció kialakítása a lakóval, ily módon a hitel fizetése is biztosítottá válna, a lakó megtarthatja lakását, továbbá bővül a bérlakás állomány. Természetesen ezen lakások felújítása, energia hatékony megoldások alkalmazása elkerülhetetlen és jelentős feladatot ad az építőiparnak.

2. Új lakások építése –új lakások építése mindig is szükséges volt és lesz, hiszen a régen épült lakás állomány folyamatosan elöregszik. Előnye, hogy az új energetikai normáknak, elvárásoknak megfelelően kerülhet sor megvalósításukra. Hátránya azonban a jelentősebb tőkeigény és a megvalósítási időtartam, melynek köszönhetően a bérlakás szám növekedése lassúbb, mint a meglévő lakások megvétele. (Fehér Ablak)

A bérlakás = szolgáltatás. A támogatások rendszerét úgy kialakítani, hogy az épület egyes tulajdonságainak, szolgáltatásainak hosszú távú fenntarthatóságát tartsa szem előtt. Ez csak a bérlakás által nyújtott szolgáltatások összességének figyelembe vételével, átláthatóan kialakított és számon kérhető szolgáltatási szabályrendszerrel érhető el. A létesítménygazdálkodás, mint üzleti diszciplína alapelvei széles körben alkalmazhatók a bérlakás szolgáltatás nyújtása során is. A jelenlegi ismeretekre és a kialakult szokásokra alapítva, azaz csak a beruházási költségekre figyelve és a bérlakás szolgáltatást bérlakásépítésre egyszerűsítve, reális a veszély, hogy az épületeket néhány év alatt felélik, és magántőkét bevonva a beruházók kiveszik a hasznot az építés során és az első néhány év alatt. (Magyar Létesítménygazdálkodási Szövetség)

Bérlakás program: ahol munkaerőt keresnek, ott az illetékmentesség 50 millió forintig és áfa csökkentése 20%-ra.

Szociális bérlakásépítés: Az újonnan épült szociális bérlakások programját a települések, kerületek határozzák meg, a megvalósulás utáni tapasztalatok nincsenek összegezve, így nem alakulhatott ki az építészeti-műszaki mintaprogram, amely garanciája lehet egy hosszú távon is jól és gazdaságosan üzemeltethető épületnek. BME felajánlja egy mintaház-tervcsomag elkészítését. (BME)

Szentendrei bérlakás-program: Szentendrén a 70-es 80-as években több hullámban épültek lakótelepek, melyek mára kezdenek lepusztulni, fenntartási költségeik pedig egyre magasabbak. Jelentős az üdülőterületi ingatlanokba beköltöző lakosok száma, elsősorban a Szentendrei Szigeten és Leányfalun. Jelentős lakóterületi fejlesztés várható Pomázon, ahol az alcsevicai részen több száz lakóingatlan épülhet fel az elkövetkező években. Az otthonteremtés területén két jelentős fejlesztési igényű terület van: a bérlakás program Szentendrén és Pomázon, valamint a szentendrei lakótelepek felújítása. (Szentendre Város Önkormányzata)

Közalkalmazotti és a köztisztviselői bérezés kiegészítő eszköze lehet a munkahely közelében bérlakás építése. (rendőrség, egészségügy, oktatás) (Magyar Építész Kamara)

Szociális bérlakás-szektor fejlesztése

A bérlakás-szektor megerősítése, innovatív intézményi, lakásgazdálkodási megoldásokkal, neutrálisabb támogatási rendszerekkel. Magyarországon is kulcsfontosságú lenne egy ilyen elmozdulás a szakpolitikában. A dokumentum azon pontjával, hogy „egy fenntartható kezelhető bérlakás-rendszert építéssel lehet kialakítani” nem ért egyet a javaslattevő. Egy jól működő bérlakás-rendszer megteremtésében – egy olyan helyzetben, amikor egyébként Magyarországon nincs mennyiségi lakáshiány, sőt a lakások egy jelentős része üresen, vagy bár már most is bérlakás, nem látható az állam számára – a meglevő lakásállomány bérlakás-szektorba történő bevonása is releváns. Egy jól működő szociális bérlakás-rendszer megteremtésében Magyarországon az építéseknél még nagyobb szerepet kellene juttatni ez utóbbinak.

Egy államilag támogatott bérlakás-építési program egy átfogóbb (vegyes tulajdonosi- és üzemeltetői struktúrában gondolkodó) állami bérlakás-koncepcióhoz kapcsolódva kerülhet megvalósításra. Kulcsfontosságúnak tartjuk, hogy az épülő bérlakások átgondolt helyi, a deszegregációs szempontot is figyelembe vevő lakásstratégiába illeszkedjenek, figyelembe vegyék az energia-hatékonyság szempontját, illetve biztosított legyen, hogy ezen bérlakások legnagyobb része valóban szociális bérlakásként kerül kiadásra.

Az anyag nem tér ki a szociális bérlakás-rendszer üzemeltetési kérdéseire, amelyek álláspontunk szerint legalább annyira fontos kérdések, mint az, hogy mi a szerepe az építéseknek a szociális bérlakás-állomány bővülésében. A szociális bérlakás-rendszer működtetésének jelenlegi módja fenntarthatatlan és alkalmatlan arra, hogy egy jól működő szociális bérlakás-rendszer bázisa legyen. Az önkormányzatok számára szociális bérlakásaik fenntartása nehezen vállalható/vállalhatatlan anyagi terheket jelent, ezzel összefüggésben az önkormányzati lakásállomány állapota folyamatosan romlik, ill. az önkormányzatok még meglevő bérlakásaiktól is igyekeznek megszabadulni. Emellett az önkormányzatok nemcsak anyagi, hanem egyéb szempontból is ellenérdekeltnek érzik magukat a szociális bérlakásokban élő „problémás” népesség ott-tartásában, helyzetük javításában. Az önkormányzatok legnagyobb részének nincsen lakásstratégiája, a szociális bérlakásokkal kapcsolatos tevékenységük a felmerülő akut karbantartási munkák mellett a megüresedő bérlakások kiadása. A dokumentum ugyanakkor arra utal, hogy a szociális bérlakás-szektor bővítésében továbbra is az önkormányzatoknak szán kulcsszerepet. (Habitat for Hungary)

Lakbértámogatás

Cafetéria keret felhasználása lakbérre (lakbértámogatás): A lakások bérleti díjának megfizetéséhez adómenetes béren kívüli juttatást lehetne kapcsolni. Ez hozzájárulna a „vállalati bérlakás” jellegű megoldások elterjedéséhez. A javasolt mérték havi 20.000,- Ft, amennyiben a bejelentett bruttó bér eléri a minimálbér kétszeresét. A havi mérték az állam által felügyelt „közhasznú bérlakás építési programban” épült bérlakások bérleti díja esetén 40.000,- Ft / hónap lehetne, amennyiben a bejelentett bruttó bér eléri a minimálbér kétszeresét. Felmerül, hogy a cafeteria keretet lehessen lakáscélú előtakarékosságra felhasználni (Társaság a Lakásépítésért Egyesület)

Folytatás következik...